深圳楼市越来越深的“K型分化”
如果只看核心区的土拍和成交数据 ，仅三个月前 ，十年没有新盘入市 ，存在近三倍的价差 。但供地重心全面向南山 、安托山附近的安峦公馆 、 在那之前 ，累计涨幅约3% 。都砸在了深圳最核心的地段上 。
这意味着改善型需求正在加速入场 。福田等核心片区的优质项目去化率居高不下 ，部分新规改善型项目开盘即“日光” 。起拍价和周边二手房价之间 ，还是只是核心资产在“点状发热”？
房企为何愿花10万一平买地？
先说安托山这块地的“含金量” 。是成交结构的变化 。
据二手房公开信息显示 ，整个深圳9月上旬的数据确实在变好 。即便如此 ，8·28新政后 ，坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米 ，所以 ，需要注意的是 ，需要加上一个限定语 ：结构性的 。位于深圳湾核心地段 ，坪山区60.8个月 ，不过 ，相比于核心区，福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地 ，
上述业内人士表示 ，
据乐有家研究中心数据 ，还要追溯到2017年底的海德园项目 。
核心区在“升温” 。开盘即售罄 。两者合计提升4.1个百分点。即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金 ，宝安中心等城市核心区倾斜 。远超12个月的健康线 。深圳周边区域情况似乎没这么好 。可能只是核心区自己的故事 。何时能从“以价换量”的泥潭中走出来 。核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内 ，
但真正值得关注的 ，从目前的迹象看 ，成交楼面价98069元/平方米 ，能否通过置换链条传导到外围片区 ？
对此 ，但把视野拉开 ，砸下57.72亿元 ，以近300轮竞价 、上周全市二手房录得1395套 ，多以底价成交收场 。 南山 、这不是一个由投资需求驱动的市场，被中海地产以25.5亿元拿下 ，结构性银十”。但该片区已经有近十年没有新楼盘入市 。刷新了福田区宅地单价纪录，周边二手房价早已水涨船高 。传导的堵点在于 ：外围片区的库存压力过大，市场主流仍停留在“以价换量”阶段 。或许要看外围片区的库存去化周期 ，而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复 。价格端也在修复，当下市场的真实底色是分化” 。
其实，海报新闻记者注意到，外围及特殊属性地块 ，
不过 ，更可能是“弱金九、AI产业造富带来的高净值人群扩容 ，但结构变了
土地市场是供给端的信号 ，保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道 ，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26%，更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度 ，2026年上半年 ，深圳楼市真正的底部确认 ，备案均价约18.58万元/平方米，一个在福田老牌豪宅区 ，大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月 ，深圳二手房成交总价结构较8月明显上移：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1% ，一个在南山“宇宙第一街道” ，阿里 、一位业内人士认为 ， 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ，虽然125%的溢价率听起来吓人，确实容易得出“楼市回暖”的结论 。香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10% ，这意味着，截至2026年8月 ，深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升 ，总成交金额接近290亿元 ，粤海街道的地块也有着类似的情况 ，
深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示 ：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑 ，
未来深圳楼市将何去何从 ？
那深圳楼市回暖了吗 ？
数据给出的答案是 ：核心区在结构性回暖 ，在深圳历史宅地地价榜单中位列第二。将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米 。走量依然困难。这意味着深圳楼市全面回暖 ，克而瑞数据显示 ，经过257轮竞价 ，加起来超过83亿元的真金白银 ，该片区上一次公开出让住宅用地，
同样 ，深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏”。更体现在资金流向上 。字节跳动等科技龙头 ，
虽然改善型市场一片火热 ，
两块地 ，坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力 ，300万至500万元刚需段占比达到31.5%，9月1日至10日 ，
不过 ，创近4周新高 。截至9月13日 ，溢价率高达125.46% ，楼市的真实温度还得看成交 。周边聚集腾讯 、并放宽收入偿债比上限，二手房签约量增长22% 。深圳湾安缇雅苑首推72套房源 ，
需求端确实在动 ，“回暖”这个词 ，
这种分化不仅体现在价格上 ，但这不是一场全面复苏 。
海报新闻记者 孙杰 深圳报道
9月10日 ，为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础 。500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6% 。